Tutto sulle Locazioni Turistiche

LOCAZIONI TURISTICHE


Iniziamo subito dicendo che le locazioni turistiche non sono attività ricettive perchè sono, seppure per periodi brevi , da annoverare fra le tipologie di semplici contratti di locazione regimentati, sia dagli articoli del Codice Civile e sia dalle specifiche leggi sulle locazioni immobiliari. Detto questo, se volete affittare il vostro appartamento per il periodo estivo, oppure per brevi periodi di tempo, questo sistema locativo può essere adottato per sfruttare al meglio il vostro immobile dal punto di vista reddituale. Ma attenzione a non prevalicare il sottile filo che divide la locazione turistica dalle Case Vacanza perchè a nostro avviso la differenza è che nelle locazioni turistiche non devono assolutamente essere formiti servizi quali la biancheria per i letti e per i bagno i servizi di pulizia ecc. Mentre ovviamente le case vacanze , oltre ad essere regimentate da altre leggi, offrono assieme all'alloggio i servizi innanzi menzionati ( la biancheria per i letti e per i bagno i servizi di pulizia ecc.).

Consigli, modalità di registrazione e tassazione, e gli adempimenti a carico del locatore

Nell'art. 53 del famigerato Codice del Turismo (articolo che sembra non essere stato abrogato a seguito della sentenza della C.C.) le locazioni turistiche vengono così definite : "gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati".
A differenza dei normali contratti di locazione, i contratti di tipo turistico prevedono la stipula tra le parti soltanto nel caso in cui la locazione abbia durata superiore ai 30 giorni. In caso contrario, la legge non prevede alcun pagamento di imposta di registro e nessun tipo di obbligo a carico del locatore o dell’affittuario. Si consiglia comunque anche per periodi brevi di stipulare sempre un contratto in forma scritta, i latini dicevano "verba volant et scripta manent". Ovviamente il contratto deve essere redatto obbligatoriamente in forma scritta, quando è soggetto a registrazione.
Il tipo di contratto è espressamente libero, in quanto non vengono imposte regole per il calcolo del canone stabilito, che resta alla libera contrattazione delle parti, che regoleranno autonomamente anche le condizioni di pagamento. L’unico vincolo, valido in generale per tutti i tipi di locazione riguarda la modalità di pagamento, che per importi superiori ai €. 1.000 deve avvenire obbligatoriamente mediante mezzi di pagamento tracciabili (bonifico, assegno, carta di credito, ecc). La somma va pagata per intero, al termine del periodo contrattuale. Inoltre, rispetto agli altri tipi di contratti di affitto, non vi è alcun obbligo di versare ne caparre, ne tantomeno cauzioni.

Tassazione
IRPEF o Cedolare Secca

Per quanto riguarda gli aspetti fiscali, se ad affittare l’immobile è una persona fisica, rientra nella fattispecie prevista dalle locazioni di tipo turistico. Si torna a ripetere che però, se oltre all’affitto vengono forniti anche altre tipologie di servizi, come sopra indicato, la situazione cambia, in quanto non è è più locazione turistica ma Casa Vacanze.
- I contratti di tipo turistico permettono al locatore di concedere in affitto una propria unità immobiliare (di solito si tratta di seconde case) ad un dato canone, lasciato alla libera contrattazione delle parti, che una volta percepito sarà soggetto a tassazione IRPEF, confluendo nel reddito imponibile del locatore, e quindi denunciato nel quadro Redditi di Fabbricati . Alternativamente alla tassazione IRPEF che abbiamo appena citato il locatore potrà optare per la tassazione con cedolare secca, che può essere applicata anche alle locazioni turistiche. In questo caso l’opzione sarà indicata direttamente in dichiarazione dei redditi se il contratto resta verbale e non viene quindi registrato. In caso di registrazione l’opzione si esercita direttamente nel modello della denuncia dei redditi , che dovrà essere consegnato all’Agenzia delle Entrate, assieme agli altri documenti utili per la registrazione del contratto. Nel caso che non sia il proprietario a gestire la locazione turistica ma l'affittuario dell'appartamento con la facoltà di sublocazione le cose cambiano restano le stesse dal punto di vista contrattuale ma cambiano dal punto di vista fiscale in quanto ora è l'affittuario a percepire un reddito derivante dalla sublocazione e quindi questo dovrà essere indicato in Redditi Diversi nelle stesse modalità celle Casa Vacanze (vedi pagina Case Vacanze su questa stessa are del sito).

Precisazioni e adempimenti

Sulle ricevute di pagamento emesse per importi superiori a 77,47 €uro, deve essere apposta marca da bollo di euro 1,81.
I contratti di affitto non sono soggetti a obbligo di registrazione né al pagamento della relativa imposta se hanno durata non superiore a trenta giorni complessivi nell'anno (DPR n. 131/1986). In caso contrario, devono essere registrati entro trenta giorni (risoluzione 16 novembre 2000 n. 207/E) e sono soggetti all'imposta di registro del 2%, calcolata sul valore dell'importo pattuito con un minimo di 67 €uro, tranne nel caso in cui il locatore decidesse di esercitare l'opzione per la cedolare secca. Quindi se uno registra un contratto senza cedolare secca per 1200 euro per 31 giorni dal calcolo risulterebbe che dovrebbe pagare 24 euro e invece dovrà pagare 67 euro più 2 marche da bollo da 16 euro. E' importante leggere il paragrafo seguente per le modalità di registrazione dei contratti che superano per somma di giorni il limite di 30 giorni locati nel corso dell'anno. E' da precisare che se un soggetto prende in locazione l'immobile per più periodi durante il corsso dell'anno, ma deve essere lo stesso soggetto, quando l somma dei periodi supera 30 giorni, il contratto deve essere soggetto a registrazione. 


Per le informazioni sulla cedolare secca vedi sito Agenzia delle Entrate 

Specifica circolare con esempi

La comunicazione di pubblica sicurezza

L’unico adempimento legislativo posto a carico del locatore, è quello di effettuare la comunicazione di pubblica sicurezza, al proprio comune di appartenenza, ove dovranno essere indicati i dati degli inquilini, e qui da quanto ci risulta scattano procedure diversificate. Le vecchie comunicazioni si facevano con modelli cartacei e presentati entro 48 ore alle questure (tramite i Commissariatri di zona nelle grandi città) ma oggi cioè viene fatto per via telematica tramire il Portale Alloggaiti della Polizia di Stato, ma attenzione la regsitrazione al portale avviene solo, a quanto ci risulta, per le attività considerarte ricettive e le locazioni turistiche non sono attività ricettive e quindi per queste modalità è necessario rivolgersi alle Questure provinciali per avere maggiori ragguagli in merito.

Attestazione Prestazione energetica

Le attuali disposizioni normative prevedono inoltre la predisposizione del c.d. A.P.E. (attestato di certificazione energetica), pena l'irrogazione di una sanzione amministrativa. Tale certificazione non è, tuttavia, necessaria qualora l’immobile sia privo di impianto di riscaldamento.


Le singole Regioni, in quanto usufruiscono di potestà legislativa concorrente a quella statale, possono intervenire a regolamentare questo tipo di contratto di locazione mentre la circostanza che gli affitti turistisci siano collegati solo alle norme del codice civile, li ha svincolati dagli abituali limiti di durata e determinazione del canone, che sono, di conseguenza, liberamente concordati dalle parti.
L’assenza di vincoli nella determinazione della durata del contratto non deve ovviamente essere intesa quale motivo per eludere la disciplina normativa che regola le tradizionali locazioni au uso abitativo. Gli affitti turistici si stipulano allo scopo di soddisfare esigenze abitative di natura temporanea e voluttuaria, che nulla hanno a che vedere con esigenze abitative primarie.
Proprio in quest’ottica si inquadra l'introduzione a livello regionale di limiti di durata massima degli affitti turistici: un anno in Liguria, 6 mesi in Veneto, Marche, Umbria ed Emilia Romagna.


A cura del CTS - Comitato scientifico di ANBBA
con specifica consulenza del Rag.Palo Sardi

Data: 26/07/2015