CASE VACANZE

Premessa

Le nostre caselle di posta elettronica che sono a disposizione sul web per consulenze ricevono continuamente richieste di informazioni su questo argomento e cioè sulla differenza fra case vacanze e locazioni turistiche sulla loro differenza, sul tipo di gestione e sopratutto sulle normative che le regimentano. ANBBA quindi onde dare una risposta univoca sull'argomento, su questa stessa pagina intende far rilevare a tutti coloro che vogliono adibire un appartamento per questo tipo di attività le differenze e tutti gli aspetti giouridico-amministrativi e sopratutto fiscali che qusto tipo di gestioni comporta.

CASE VACANZE

Cosa sono le case vacanze - La definizione non è uguale su tutto il terrotorio nazionale per il notorio fatto che fino a che il comparto turismo rimarrà in gestione alle regioni e non si arriverà alla modifica del Tiotolo V° della Costituzione, il caos legislativo regnerà sovrano. La definizione di caos legislativo è dettata dal fatto che ogni regione,  avendone la facoltà, legifera per proprio conto emanando leggi  proprie che generano, spesse volte,  per chi deve operare nel settore incertezze interpretative scoraggianti. In sintesi una casa vacanze può essere definita così :

Sono case e appartamenti per vacanze le unità abitative composte da uno o più locali arredati e dotate di servizi igienici e di cucina autonoma,  per l'affitto ai turisti, senza offerta di servizi centralizzati.

Dal punto di vista amministrativo molte regioni stabiliscono che la gestione debba essere a carattere imprenditoriale e cioè con una gestione da parte di soggetto giuridico ;  altre dicono che fino a due appartamenti si possono gestire come persona fisica e cioè da soggetto privato ;  altre ancora dicono che sono case vacanze a gestione imprenditoriale quando sono più di due appartamenti, cioè a partire da tre , come la regione Lombardia che però non dice che tipo di gestione è se si hanno due appartamenti. Per sopperire a ciò ci risulta che la giunta regionale abbia deliberato dei chiarimenti anche con suggerimenti da parte di ANBBA ma che poi siano rimasti lettera morta e non  ratificati dal Consiglio e quindi resi efficaci.
- Come vedete la definizione di caos legislativo calza proprio a pennello. Ora da tutto questo si evince che le Case Vacanze sono attività ricettive e quindi soggette ad apertura di attività con SCIA (segnalazione certificata di inizio di attività) e che quindi  coloro che desiderano  destinare il proprio (o i propri appartamenti) devono seguire le indicazioni che il SUAP del proprio comune le impone. Oggi quasi tutti i comuni sono obbligati ad operare con servizi telematici  con attivazione della SCIA da portale e pochi sono quelli che accettano la modulistica via PEC .
- E' da tenere presente il punto fondamentale delle CAV che è quello che le unità immobiliari devono avere le caratteristiche di civile abitazione nelle categorie catastali A... tranne le A/10 facendo specifica attenzione alle superfici dei locali, ai servizi igienici ecc. ,  quindi prima di avviare tale attività ANBBA offre un servizio preventivo di accertamento di idoneità dell'immobile, si perché non tutti gli immobili sono idonei per CAV, a Roma per esempio, l'apposito portale SUAR  accetta CAV con determinate caratteristiche tipologiche di assetto distributivo interno, di superfici dei locali, mq. del soggiorno ecc.,  particolari a cui si deve fare la massima attenzione.

ADEMPIMENTI AMMINISTRATIVI e FISCALI per le CAV

Essendo le Case Vacanze attività ricettive a tutti gli effetti, una volta avviata l'attività tramite la SCIA, con le modalità già precedentemente illustrate,
- per prima cosa si dovrà procedere alla richiesta alla Polizia di Stato (tramite il portale ALLOGGIATI) delle credenziali per accedere al servizio di invio delle schedine degli ospiti per via telematica ( l'argomento e le modalità di registrazione sono già stati ampiamente illustrati sul nostro sito).

- In secondo luogo si dovranno seguire tutti gli adempinmenti dettati dalle leggi regionali per l'eventuale necessità di scarico del cartellino prezzi da esporre nelle strutture e la modulistica per l'invio dei dati statistici. E' da tenere conto che, sempre secondo le varie leggi regionali, che le strutture di CAV dovranno essere classificate, sia con procedimenti preventivi, come nella Regione Veneto, sia tramite autocertificazione, come nella Regione Lazio ecc. E quindi per tali adempimenti è necessario riferiisi ai vari siti, sia regionali che provinciali, in cui nella sezione turismo generalmente vengono spiegati i vari adempimenti.

- In terzo luogo si dovranno acquisire tramite i vari siti dei comuni (dove le strutture sono ubicate) , le modalità per il pagamento della tassa di soggiorno.

- Per ultimo, la questione fiscale, che è argomento di fondamentale importanza in quanto oggetto di continue domande da parte di tantissime persone che gestiscono CAV. Prima di passare ai dettagli è necessario distinguere che esistono (sempre per le più volte menzionate leggi regionali) , CAV gestite a carattere imprenditoriale (con partita IVA) e a carattere non imprenditoriale, cioè gestite da persone fisiche. E' notorio che a seguito di un interpello rivolto all'Agenzia delle Entrate, la medesima ha risposto che è tollerata la gestione di Case Vacanze senza partita IVA per un massimo di due appartamenti, oltre diventa, ovviamente, imprenditoriale, e cioè con partita IVA. Quindi forniremo maggiori dettagli per quanto rigurda le CAV gestite da persone fisiche, e cioè senza partita IVA.
- Per chi fa il modello unico basta indicare nel rigo RL14 del Qaudro RL il ricavo lordo annuo da gestione di CAV e le spese relative e quindi, dalla differenza deriverà il reddioto netto imponile che ovviamente si andrà a sommare con gli altri redditi che il soggetto avrà e indacati negli altri Quadri. Ma quali sono le spese ammesse ? Per questo non esiste un vero e proprio riferimento normativo e quindi si deve andare a logica, di conseguenza il soggetto gestore dovrà tenere una sua contabilità privata dove annoterà tutte le spese sostenute per l'esercizio di attività di CAV che per esempio, vanno dalle bollette delle utenze, ai prodotti di pulizia, lavanderia lenzuola ecc. In quste spese si potrà aggiungere anche l'utenza di internet, le eventuali spese di Booking, ma non si potrà aggiungere il canone di locazione dell'immobile in quanto questo fa diventare automaticamente la gestione a carattere imprenditoriale. ANBBA per facilitare l'operazione gestionale ha eleborato un FOGLIO DI CALCOLO scaricabile nella sezione SOCI.

Per coloro che fanno invece il 730, sia il ricavato annuo , che le spese, vanno indicate nel quadro D, rigo D4 - 

Non ci soffermeremo sulle modalità di denuncia dei redditi relativi alle strutture imprenditoriali perchè queste seguono gli adempimenti relativi ai REDDITI DI IMPRESA.

A cura del CTS scientifico di ANBBA
con specifica consulenza del Rag.Palo Sardi

Data: 26/07/2015