Le diatribe condominiali per le attività extra-alberghiere non finiscono mai ...

Purtroppo sono sempre più frequenti le diatribe condominiali per le attività ricettive extra-alberghiere e molto spesso tantissime persone si rivolgono a noi per avere informazioni in merito e soprattutto se possono aprire un attività di B&B nel proprio appartamento  stante particolari clausole sussistenti  nel  loro regolamento condominiale  come per esempio quanto presente in moltissimi condomini  di Milano ma anche di Roma che riportiamo come eclatante esempio in calce a questa mia breve pubblicazione.

Queste situazioni bisognerebbe risolverla a monte  specialmente quando il regolamento è contrattuale , ciò a dire che quando,  ad esempio il costruttore o la società proprietaria di un intero complesso immobiliare ,  una volta completati i lavori di costruzione , comincia a vendere le singole unità immobiliari, con il primo rogito  (è prassi molto comune) allega al contratto il regolamento condominiale . Purtroppo sono pochi a leggerlo e  spesso viene sottovalutata l’importanza , anzi il Notaio molte volte,   per non dilungarsi troppo nella stipula dell’atto,  informa le parti che allega il regolamento di condominio e  che, a  suo dire è il classico regolamento che si allega per tutti i condomini. Ma attenzione perchè nel corso degli articoli del contratto spesso viene introdotta la seguente frase: “al presente contratto viene allegato il regolamento condominiale che le parti contraenti dichiarano di ben conoscere e dispensano il notaio rogante dalla sua lettura“ E con questo vanno avanti … . Dico e affermo questo perché , nella mia lunga carriera professionale , ho assistito  a decine e decine di atti  e le parole dei Notai sono più o meno le stesse anzi aggiungo che qualcuno , per tagliar corto dice : “poi se qualcosa non vi torna , fatelo presente all’amministratore che poi penserà lui a fare eventuali cambiamenti e ... bla bla bla “ 

Ma intanto il regolamento  che viene allegato al primo contratto di vendita del complesso immobiliare  è parte integrante del contratto stesso e con la firma in calce all'atto pubblico da parte dei  contraenti , Costruttore o Società proprietaria , viene trascritto nei Registri Immobiliari (ex Conservatoria oggi Ufficio della Pubblicità Immobiliare )  ed è come una pesante ipoteca sull’immobile e nessuno mai vi dirà che per cambiarlo,  si ci potranno essere delibere assembleari per alcune modifiche attuative ,  ma che in sostanza , secondo il nostro ordinamento giuridico ci vuole un nuovo atto che rettifichi il primo e lo sostituisca e questo con la partecipazione di tutti i condomini !!! Vi lascio immaginare…

Detto questo ,a secondo la mia modesta esperienza ,  quando si compra un immobile non solo devono essere conformi per legge tutte le situazioni di ordine edilizio , urbanistico e catastale stabilite dalla legge 47 del 1985,  ma gli acquirenti dovrebbero essere edotti di tutto quello che è scritto nel regolamento condominiale per valutare se acquistare l’immobile o no, lo fanno in pochi e quindi la mia è un esortazione a farlo per poi non trovarsi,  nel corso del tempo,  a dover combattere con gli stessi condomini per  aprire un B&B o addirittura affittare il proprio appartamento con la formula Locazione Turistica o affitti brevi.

Purtroppo i tribunali sono pieni di cause del genere di condomini contro privati o società che nell’esercizio del proprio diritto di proprietà e godimento dell’immobile  trovano paletti ostativi anche per locare l’immobile.

Ma ci sarebbe il sistema per  non intasare i tribunali con le centinaia di cause che ogni giorno su questo argomento vengono messe al ruolo ? Si basterebbe che il Governo prendesse una netta decisione,  come è successo  di recente per le attività edilizie,  fornendo un regolamento di base STANDARDIZZATO e tutti i regolamenti condominiali d’Italia dovrebbero seguirne le linee guida … E’ una cosa utopistica ma a mio avviso è un strada percorribile che porterebbe a una notevole riduzione dei contenziosi ma che poi finirebbe per nuocere ad una categoria  di professionisti che spesso  di questo campano, ed allora …Rimarrà tutto così, la LOTTA CONTINUA  !!! Divertiamoci  a leggere le sentenze che di tanto in tanto i vari Tribunali emettono alcune delle quali arrivano fino alla Cassazione e fanno giurisprudenza,  una è favorevole e da ragione al condomino un’altra  no,  e così via …Il tutto per far capire che in questa “bella Italia”  non si sa mai come comportarci e quando leggiamo in tutti i Tribunali che : LA LEGGE E’ UGUALE PER TUTTI”  la domanda che si fa il cittadino di fronte a queste diatribe : ma …  io ? Forse non sono compreso fra i tutti …

Ma la speranza è molte volte (pensiamo positivo )  dura a morire ... si apre uno spiraglio di LUCE !!!

Tribunale di Milano sentenza del  22/02/2018  n.1947

http://www.agiai.com/wp-content/uploads/2018/07/Trib-Milano-1947-2018.pdf

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Pubblicazione di un articolo  (come indicato all'inizio di questa pagina ) di un regolamento   comune in  molti condomini sia a Milano,  ma anche,  più a meno simile ,  a Roma :

Ogni comproprietario si impegna ad astenersi da qualunque fatto che possa recare danno, pericolo, molestia o disturbo a cosa o persona anche per effetto di esalazioni o rumori, od altro: la sosta lungo la rampa dei veicoli o altri mezzi di trasporto. Ogni comproprietario è tenuto ad adibire l'appartamento ad uso specifico di abitazione o ufficio privato, esclusa ogni altra destinazione contraria alle leggi, al buon costume, alta decenza o comunque col carattere signorile dello stabile. È vietato perciò, di destinare o lasciare destinare gli appartamenti ad USO industriale o commercio, magazzino.  deposito lavorazione merci ed altro,  uffici pubblici, scuole anche di canto e ballo musica ginnastica scherma ecc. sanatori, gabinetti di cura per le malattie infettive, contagiose e mentali e richiedenti interventi chirurgici, laboratori di sartoria  e modisteria asili di ricovero alberghi e case di alloggio.  esercizio di affittacamere, pensioni, agenzie di pegno e collocamento, sale da gioco, e di farne uso contrario alta  tranquillità, alla decenza, alla moralità.  Le eventuali cessioni in affitto dell'appartamento,  sia vuoto che mobiliato, in qualunque forma essa avvenga, sia a titolo oneroso, che gratuito dovrà sottostare alle predette inibizioni. Non potranno però essere ceduti o affittati locali singoli così come pure la cantina.

 

Cesare Gherardi 

Coordinatore nazionale servizi tecnici di ANBBA 

Evidenza: evidenza

Data: 02/08/2018