Deducibilità dell'immobile locato in regime di "cedolare secca"

Deducibilità dell'immobile locato in regime di "cedolare secca"

Le limitazioni per i B&B

Anche per questo argomento risponde alle numerose domande rivolte ad ANBBA, il nostro consulente Rag.Paolo Sardi

Esclusioni

Sono esclusi dal regime della cedolare secca, cioè il locatore non può locare con "cedolare secca" se l'inquilino o l'immobile sono nelle seguenti condizioni:

1. Immobili che, pur avendo i requisiti di fatto per essere destinati ad uso abitativo, sono iscritti ad una categoria
catastale diversa (fabbricati accatastati come uffici o negozi);

2. I contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro
autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitativa di collaboratori e dipendenti (foresteria);

3. Immobili pur accatastati ad uso abitativo, ma locati per uso ufficio o promiscuo
Perciò è sicuramente escluso l'affittacamere professionale, perchè nei locali ad uso abitazione non viene svolta attività commerciale.

Per l'affittacamere non professionale il punto 3 è essenziale: uso promiscuo, cioè casa-ufficio, casa-affittacamere.

Se poi l'immobile, ad uso abitativo e locato come abitazione, ma che poi successivamente una parte di esso viene destinato dall'inquilino ad affittacamere non professionale , per logica interpretativa della norma si applicherà quanto stabilito al punto 3). Questo però potrebbe creare un problema di inadempienza contrattuale in funzione del contratto precedentemente stipulato per i seguenti motivi:

- il soggetto locatario prende in locazione un immobile per destinarlo ad abitazione: generalmente in tutti i contratti di locazione c'è il c.d. vincolo di destinazione (uso ufficio, uso abitazione) e di non destinare altrimenti l'immobile, neanche una porzione, nè di sub-locarlo o concederlo in comodato;
- il soggetto locatario decide poi di iniziare un attività di affittacamere non professionale , senza dire niente al locatore, che applica la c.d. (cedolare secca), clausola inserita nel contratto se stipulato dopo il 2011 o meglio dopo la data di entrata in vigore della norma. Se poi il contratto è stato stipulato prima del 2011 il proprietario, come stabilito dalla legge stessa, ha la facoltà di comunicare a mezzo raccomandata di voler applicare la "cedolare secca" dato che sa che l'immobile è destinato esclusivamente ad abitazione e e l'inquilino non gli ha comunicato niente, cioè del fatto che nell'abitazione sta gestendo un attività di Bed and Breakfast affittacamere non professionale;
- A questo punto cosa succede :
- l'Agenzia delle Entrate, dopo verifica, rileva che il locatore, in buona fede, non può applicare la cedolare secca perchè l'immobile viene utilizzato in modo promiscuo, quindi procede alla rettifica delle dichiarazioni dei redditi del locatore con il conseguente recupero di :
a) imposta registro non versata ;
b) differenza tra quanto versato per Cedolare secca e quanto invece doveva IRPEF,ADD.REGIONALE, ED ADD.COMUNALE non versate, oltre a sanzioni ed interessi;
Conclusioni :
- il locatore può rivalersi verso il locatario per grave danno con la possibilità anche di annullare il contratto per inadempienza contrattuale
Da tutto quanto si deduce per logica consequenziale che in caso che uno decida di svolgere attività di Bed and Breakfast in un immobile in locazione deve gioco forza avvisare il proprietario di questa evenienza inserendo questo come clausola contrattuale conseguentemente il locatore non potrà in ogni caso chiedere ne applicare la cedolare secca.


Cosè la cedolare secca 

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Data: 30/07/2015