Locazioni Turistiche Imprenditoriali: CIA o SCIA?

Locazioni Turistiche Imprenditoriali: CIA o SCIA?

Le problematiche applicative

Cosa stabilisce la legge

Il comma 8 dell’art. 13-ter del D.L. n. 145/2023 prevede che chi esercita l’attività di locazione – breve o per finalità turistiche – in forma imprenditoriale, anche sulla base della “presunzione di imprenditorialità” prevista dall’art. 1, comma 595, della L. 30 dicembre 2020, n. 178, debba obbligatoriamente presentare la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) presso lo Sportello Unico per le Attività Produttive (SUAP) del Comune in cui si svolge l’attività.

Questa disposizione è stata confermata dal Ministero del Turismo in risposta a una domanda posta da un gestore di locazioni turistiche imprenditoriali, pubblicata nella FAQ 6.2 sul sito istituzionale del Ministero. Inoltre, lo stesso Ministero ha chiarito anche la decorrenza temporale della norma: le nuove disposizioni si applicano a partire dal 2 novembre 2024 e non hanno effetto retroattivo (comma 15, art. 13-ter, D.L. n. 145/2023).

Ma le FAQ hanno valore legale?

Molti operatori del settore ci hanno posto questa domanda, e la risposta non è immediata, poiché il tema si presta a diverse interpretazioni giuridiche. Spesso le norme possono essere lette in modi differenti, e ogni giorno le sentenze di vari tribunali offrono orientamenti contrastanti.

Per affrontare la questione in modo concreto, il nostro ufficio legislativo ha seguito un approccio basato su quanto stabilito dallo Statuto del Contribuente (art. 10), che sancisce quanto segue:

1. Principio di collaborazione e buona fede: i rapporti tra contribuente e amministrazione finanziaria devono essere improntati alla trasparenza e alla correttezza reciproca.
2. Tutela del contribuente: non possono essere irrogate sanzioni né richiesti interessi moratori a chi si è conformato a indicazioni ufficiali dell’amministrazione finanziaria, anche se successivamente modificate.
3. Incertezza normativa: le sanzioni non possono essere applicate in caso di obiettiva incertezza interpretativa della norma tributaria.

Ne consegue che, se un contribuente segue indicazioni fornite da fonti istituzionali ufficiali (come le FAQ pubblicate sui siti ministeriali), tali informazioni possono essere considerate attendibili e assimilabili alle istruzioni dell’Agenzia delle Entrate.

Obbligo della SCIA per le locazioni turistiche imprenditoriali

Nella FAQ 6.2 del Ministero del Turismo, si chiarisce che chi concede in locazione più di quattro appartamenti – sia per finalità turistiche che per affitti brevi inferiori ai 30 giorni – rientra nella presunzione di imprenditorialità (art. 1, comma 595, L. 178/2020) e, pertanto, è obbligato a presentare la SCIA in base al comma 8 dell’art. 13-ter del D.L. n. 145/2023.

Ci sorprende molto la lentezza con cui molti Comuni recepiscono le normative ministeriali. Questo problema, già dibattuto più volte, nasce dal fatto che le diverse normative regionali che regolano la ricettività turistica non sono supportate da un unico portale telematico nazionale. Un sistema centralizzato faciliterebbe notevolmente l’aggiornamento delle procedure, evitando inefficienze e ritardi.

Tuttavia, esistono ancora numerosi Comuni che operano in autonomia, utilizzando portali vecchi e obsoleti, spesso gestiti da consorzi comunali o unità territoriali, con un conseguente spreco di denaro pubblico. Se ci fosse un’unica cabina di regia operativa, come ANBBA sostiene da tempo in tutte le sedi istituzionali, si potrebbero ottimizzare risorse ed eliminare molte criticità.

Ci arriveremo?

Implicazioni per i gestori

Questo nuovo quadro normativo impone un cambio di rotta per molti operatori del settore, che dovranno:

• Adottare una gestione imprenditoriale di tutti gli appartamenti destinati alla locazione turistica.
• Convertire le comunicazioni precedentemente inviate per la gestione di appartamenti senza Partita IVA, avviando le procedure per la gestione imprenditoriale.
• Presentare una SCIA per ogni appartamento, specialmente se ubicati in luoghi diversi e con distinti identificativi catastali.
• Ottenere un codice CIN separato per ogni unità immobiliare.

Chiarimenti e supporto

Vista la complessità della normativa e le sue diverse interpretazioni, ANBBA ha in programma una serie di webinar dedicati per chiarire tutte le problematiche legate all’assegnazione del CIN e alle nuove disposizioni introdotte dal D.L. n. 145/2023.

Per rimanere aggiornati, vi invitiamo a seguire le comunicazioni ufficiali di ANBBA e a partecipare ai prossimi incontri formativi.