Per tutte le eventuali domande fiscali nonchè le eventuali richieste di specifiche assistenze, è stato istituito lo sportello virtuale INFO FISCO.
Formulate i vostri quesiti, i nostri consulenti saranno lieti di pubblicare su questa pagina le risposte più opportune coerenti con il mondo dell’extra-alberghiero.
Per eventuali consulenze e richieste di servizi, chiamare il centralino al numero:
06 9450 3417
ANBBA risponde dal Lunedì al Venerdì, 09:30/12:30 e 15:30/16:30
Aggiornamento pagina : 24/06/2024
❓ Massimiliano – Sono un PROPERTY MANAGER che non ha una piattaforma propria ma uso le piattaforme OTA, cosa devo fare per il DAC7?
👨 Le piattaforme on-line (OTA ecc,) che offrono servizi o vendite o prenotazioni dirette debbono raccogliere dati del venditore o prestatore di servizi se lo stesso supera le 30 vendite annuali o 2000 euro di corrispettivi. Il venditore o prestatore di servizi deve fornire alla piattaforma i dati fiscali e la stessa li deve a sua volta inoltrarle all’ADE. Analoga cosa devono fare i PROPERTY MANAGER che utilizzano piattaforme NON PROPRIE ma si avvalgono di piattaforme diverse , debbono fornire i loro dati fiscali e queste provvederanno a inviare i dati all’ADE. Vai alla paina speciale DAC7
❓ Lorenzo – Gestisco una Guest House con partita IVA e ho riscontrato un problema con la fattura mi viene rilasciata da parte di Booking , che applica l’IVA sul totale della provvigione, pur dovendo io riemettere fattura elettronica TD17 (ACQUISTO DI SERVIZI ESTERI) ovviamente in Italia perché sono in reverse finisce che pago l’IVA anche sull’iva . Cosa posso aver sbagliato?
👨 Non essersi iscritto al VIES, sistema di interscambio informazioni intracomunitario che attesta la presenza e validità ad effettuare e ricevere operazioni intracomunitarie. Non aver comunicato a Booking, negli appositi form, che il corrispettivo per la provvigione debba essere fatturato in c.d. reverse charge e che, integrando la fattura ricevuta senza IVA con autofattura elettronica TD17, viene l’IVA riversata in Italia. Questo VALE per tutte le strutture extra-alberghiere. Per coloro in regime forfettario, essendo inibiti a detrarre IVA, e quindi sono trattati come consumatori finali su cui l’IVA SI ABBATTE, è consigliato comunicare a Booking che siano loro ad applicare l’IVA, evitando così tutta la procedura di autofatturazione, liquidazione e versamento dell’IVA in Italia.
❓ Patrizio – A Roma , sulla piattaforma GECOS , mi sto trovando in difficoltà per come operare per il versamento del conguaglio del versamento della tassa di sogiorno dopo l’aumento delle tariffe in particolar modo per gli ospiti che hanno prenotato con AIRBNB prima della data dell’entrata in vigore di quelle nuove ?
👨 Premesso che la ormai famigerata piattaforma GECOS è un vero rompicapo e nel contesto italiano è senza dubbio il peggior sistema di gestione della tassa di soggiorno … detto questo noi abbiamo cercato di fare chiarezza sulla procedura riassumento quanto segue : Procedura per il pagamento differenza contributo di soggiorno per le notti intermediate da AIRBNB nel Comune di Roma (Piattaforma GECOS) . 1) Fare l’inserimento dei soggiorni nel modo consueto (singole ricevute o range di soggiorno) avendo cura di registrare i pernotti AIRBNB come tariffati a tariffa piena decorrente dal 1°ottobre 2023; 2) Ricercare la Comunicazione trimestrale generata automaticamente nel sistema e inserire nella sezione “Versamenti”, nella casella “Riscossione dell’intermediario” (l’ultima a destra della sezione) gli importi già riscossi dall’intermediario come versamenti in acconto. In tal modo l’importo delle quote da pagare che si genererà sarà pari all’importo da pagare al netto dell’importo già riscosso da AIRBNB.
❓ Antonella – Uno dei portali OTA al quale sono registrata per ricevere prenotazioni, cioè AirbnB, mi sta chiedendo di inviare il codice catastale , ho provato a mandare i dati catastali del mio immobile ma non li registra , mi dite per favore cosa devo mandare ?
👨 Si, è vero, avete ragione, infatti il nostro centralino , a questo proposito . ha ricevuto tantissime telefonate , la risposta è la seguente : dovete mandare il codice catastale del comune in cui la vostra struttura è ubicata , per esempio quello di Roma è H501
❓ Alessandro – Siamo un affittacamere – Guest House (in Lombardia – Foresterie Lombarde ) gestito in forma imprenditoriale . Abbiamo sempre fatto il Documento Commerciale Online dal sito dell’Agenzia delle Entrate come da istruzioni del nostro commercialista in fase di apertura della struttura .
Da qualche giorno abbiamo acquisito un software in cloud con Channel Manager e Booking Engine che ci consente di gestire tutta la procedura incluso ROSS1000, Alloggiati Web e Agenzia delle Entrate, quest’ultima però solo con Fatturazione Elettronica.
Possiamo a seguito di quanto illustrato cambiare da Documento
Commerciale a Fattura Elettronica così da semplificarci ulteriormente il lavoro con questo programma ?
👨 Sì, non ci sono problemi. I documenti fiscalmente idonei sono due a) documento commerciale elettronico b) fattura elettronica– Generalmente si fa la fattura elettronica solo su richiesta ma niente e nessuno impedisce di fare solo la fattura elettronica. Sappiate però che dovrete sempre inserire il “codice sdi” o “codice univoco” , anche per soggetti non IVA. Nel caso di ITALIANI, dovrete inserire il codice fiscale ed il codice unico valorizzandolo con “0000000” (sette zeri). Nel caso di cliente estero il codice univoco o codice unico valorizzato con “XXXXXXX” (sette X -isc).
❓ Giuliano – Da fine settembre ho aperto una piccolissima attività con un appartamento che ho inquadrato al SUAP del mio comune come Alloggio Turistico, non professionale, senza partita iva. Da quanto sono potuto venire a conoscenza , non potrò scaricare nulla (utenze, commissioni booking, arredi, ecc.) mentre un mio collega che fa praticamente la stessa cosa, ma come casa vacanze (sempre senza partita iva e senza essere professionista) , ci riesce.
👨 La vostra domanda scaturisce dal fatto che in questa materia c’è da tempo molta confusione , sia dal punto di vista operativo, che fiscale, quindi rispondiamo così – Le due attvità sono due cose completamente diverse e quindi hanno sistemi fiscali diversi, nello specifico : Le locazioni turistiche o affitti brevi sotto 30 gioni gestisti da ” host ” hanno prevalentemente un imposizione fiscale a cedolare secca – Mentre le CAV, ancorchè gestiste in forma non imprenditoriale, vengono tassati come redditi diversi nelle modalità previste nei rispettivi modelli usati . Le CAV pssono detrarre alcune spese , ma non tutte quelle che detrae il vostro amico . Nelle locazioni turistiche , con cedolare secca , non si detrae niente ma si possono , secondo recenti chiarimenti, dedurre spese varie quali le bollette delle utenze ecc. e queste deduzioni generano un credito di imposta a favore del contribuente . Nella nostra area soci abbiamo dedicato pagine speciali su questi argomenti , sia per le locazioni turistiche , che per la gestione delle CAV. Essere soci ANBBA vuol dire assistenza completa a tutto campo .
❓ Carla – Come si dichiarano e come si versano le integrazioni relative alle tasse di soggiorno che Airbnb dal 1 Ottobre ci ha chiesto di chiedere direttamente agli ospiti per le prenotazioni precedenti all’entrata in vigore della nuova tariffa ?
👨 Sul portale del Comune di Roma riguardo a questa è scritto quanto segure : Con riferimento alla variazione delle tariffe per il Contributo di Soggiorno applicabile dal 1 ottobre 2023, si precisa che per i soggiorni prenotati tramite terzi soggetti intermediari in epoca anteriore al 1 ottobre 2023, ma con il relativo check-in previsto a partire dal 1 ottobre 2023, i gestori delle strutture dovranno riscuotere dagli Ospiti le differenze di tariffe, provvedendo altresì alla presentazione della comunicazione trimestrale ove andrà indicato l’importo del Contributo di Soggiorno già riscosso dall’intermediario e sarà possibile generare il modello di pagamento per la sola differenza tra le nuove e le vecchie tariffe, da riscuotere e riversare a cura della struttura. I consulenti di ANBBA hanno cercato di simulare , sulla piattaforma GECOS , le procedure sopra indicate , ma al momento non hanno trovato la possibilità di generare il modello di pagamento per pagare le integrazioni e quindi hanno chiesto ufficilmente notizie agli uffici preposti . Sarà nostra premura la tempestiva pubblicazione delle risposte .
❓ Vittorio – Per affittare camere, sia come attività di B&B che per affittacamere, le stanze presenti all’interno di un appartamento devono avere la destinazione d’uso catastale come camera , oppure si può adibire a camera qualsiasi locale che abbia , requisiti e misure idonee (mq. 9 un posto letto , mq. 14 due posti letto ecc) ? . Si possono utilizzare camere anche se posizionate in un sottotetto ?
👨Le attività di B&B o Affittacamere si possono aprire in appartamenti con destinazione catastale di CIVILE ABITAZIONE indipendentemente da quanto sia indicato nella planimetria catastale anche perché la stessa dovrà essere redatta nuovamente con gli assetti distributivi idonei alle specifiche attività e nel rispetto delle leggi e regolamenti che regimentano queste attività. Le camere possono anche essere in un sottotetto purché le altezze medie dei locali e i rapporti areo-illuminanti rispondano ai minimi di legge.
❓ Massimiliano – Ho letto da qualche parte che per le locazioni turistiche o affitti brevi soggetti a cedolare secca nella denuncia dei rediti redditi si possono detrarre le spese delle bollette delle utenze abbonamenti wi-fi ecc. Mi potrete dire come funziona questa detrazione?
👨 La risposta a questo interrogativo è molto complessa ed ha bisogno di spiegazioni ed esempi di calcolo ecc. La Direzione Tecnica di ANBBA ha deciso di fare per questo argomento un prossimo webinar che verrà organizzato non appena ci saranno anche notizie certe relative alle nuove percentuali della cedolare secca di cui tanto di parla . Iscrivetevi ad ANBBA per essere sempre aggiornati e visitate sempre il nostro sito .
❓ Antonio – Contratto di locazione turistica o affitto breve sotto 30 giorni (che ovviamente deve contenere sia la durata, che il corrispettivo), il locatore deve comunque rilasciare una ricevuta o basta il contratto?
👨 Il contratto di locazione, qualunque esso sia, non ha mai valenza di quietanza e quindi deve essere rilasciata da parte del locatore una ricevuta con marca da bollo di 2 euro se l’importo del canone è superiore a 77,47. Attenzione nel caso di queste topologie di locazione l’importo da inserire è quello che viene certificato dai portali OTA scelti per promo-commercializzarsi dal locatore (locatore che in questo caso viene convenzionalmente denominato “host“) canone che gli ospiti pagano al portale e non quello che i portali versano al locatore al netto delle loro competenze e quant’altro e nel caso che ci sia anche la tassa di soggiorno anch’essa (o che sia riscossa dai portali o dal l’host) deve essere comunque inserita come importo fuori campo solo a titolo conoscitivo. Per ogni informazione in proposito scrivete a infofisco@anbba.it
❓ Valeria – Gestisco una locazione turistica o affitto breve sotto 30 giorni di durata vorrei sapere se è obbligatorio stipulare un contratto i anche se non è soggetto a registrazione? – Gestisco una locazione turistica o affitto breve sotto 30 giorni di durata vorrei sapere se è obbligatorio stipulare un contratto i anche se non è soggetto a registrazione?
👨 Il famoso DL 50/2017 (convertito con la legge 96/2017) parla di contratti e quindi in teoria e anche in pratica per avvalorare il fatto che si tratta di LOCAZIONE e non di casa o appartamento per vacanze il contratto deve essere sempre fatto anche perché nel momento in cui viviamo le locazioni turistiche o affitti brevi sono nell’occhio del ciclone e più non aggiungiamo !!! – Se interessa in area soci abbiamo inerito un fac-simile di contratto base da personalizzare da scaricare in formato doc.
❓ Hilary – Che superfici devono avere le camere in un B&B per ospitare uno o due posti letto ?
👨 Tutte le attività ricettive extra-alberghiere si possono aprire nelle civili abitazioni senza cambia di destinazione d’uso e quindi le caratteristiche dei locali sono state stabilite a suo tempo dal DECRETO MINISTERIALE 5 LUGLIO 1975 (G.U. 18-7-1975, N. 190) che nell’articolo 2 stabilisce quanto segue :
Per ogni abitante deve essere assicurata una superficie abitabile non inferiore a mq 14, per i primi 4 abitanti, ed a mq 10, per ciascuno dei successivi. Le stanze da letto debbono avere una superficie minima di mq 9, se per una persona, e di mq 14, se per due persone. Ogni alloggio deve essere dotato di una stanza di soggiorno di almeno mq 14. Le stanze da letto, il soggiorno e la cucina debbono essere provvisti di finestra apribile.
Tuttavia alcuni Comini hanno derogato da queste misure e quindi bisogna vedere se nei rispettivi Regolamenti Edilizi sono indicate misure diverse tuttavia nei casi in cui le rispettive superfici dei locali siano di poco inferiori a quanto stabilito dal DM vi è una tolleranza che generalmente è del 2% , quindi se per esempio la superficie reale è di mq. 13 il 2% di 13 è 0,26 e si avvina molto a 14. In questi cassi è molto importante ricalcolare molto bene la superficie delle stanze tenendo presente , per il calcolo tutti i parametri stabiliti dalla legge 27 Luglio 1978 n.392 (legge dell’equo canone).
❓ Roberta – Quali sono le differenze fra case vacanze e locazioni turistiche ?
👨 Le case vacanze sono attività ricettive extra-alberghiere annoverate come tali dalla quasi totalità delle leggi regionali in materia e si possono gestire , sia a carattere NON imprenditoriale , che imprenditoriale. Le locazioni turistiche sono locazioni che a partire dal 2017 (DL 50/2017 – Legge 96/2017) hanno obblighi amministrativi e operativi di eseguire gli stessi adempimenti dell’extra-alberghiero (Denuncia alla Polizia degli ospiti da portale ” alloggiati-web “ , obblighi denuncia flussi turistici ISTAT e riscossione e riversamento della tassa di soggiorno nei comuni dove è stata istituita ) nonché l’osservanza dei regolamenti regionali che hanno istituito, per combattere l’abusivismo, l’attribuzione di speciali codici identificativi .
Luca : ❓ Ho un B&B in family con tv all’interno delle 3 camere del B&B . Ho appena ricevuto una lettera dalla RAI che richiede il pagamento del canone speciale.Mi domando: è dovuto e quanto dovrei pagare?
👨 Purtroppo deve pagare il canone speciale per avere in ogni camera un apparecchio e quindi i B&B non avendo una specifica indicazione nella categoria D delle tariffe RAI , sono assimilati ad affittacamere e quindi , secondo il numero dei televisori posseduti (superiori ad 1 , fino a 10) rientrerebbe in questa categoria. Per quanto riguarda la saltuarietà della sua attività se dichiarata al momento della SCIA al SUAP del suo comune potrà versare l’importo del canone speciale dal … al ….
Come scritto piccolo nel prospetto del quadro tariffario viene si rimanda al DCPM del 13/09/2002 – vedi Link
❓ Antonio – Come aprire un B&B ?
👨 La risposta a questo quesito (posto da tanti) non può essere data in libera visione ma richiede particolari approndomenti anche alla luce del fatto che è necessario sapere dove si vuole aprire questa attivtà in quanto la materia è regolata in campo regionale con leggi e regolamenti diversi da regione a regione. ANBBA ha in programma, nel prossimo autunno, l’organizzazzione di un corso di formazione per l’apertura di strutture ricettive extra-alberghiere e quindi vi invitiamo a iscrivervi alla nostra associzione per patecipare come socio al corso stesso. Controllate sempre la nostra Home dove saranno date comunicazioni in merito.
❓ Francesco – Quali sono le strategie per sviluppare partnership con altre attività turistiche locali?
👨 Cerca di stabilire contatti con altre attività turistiche locali, come ristoranti, agenzie di viaggio o guide turistiche. Proporre collaborazioni, offrire pacchetti combinati o raccomandarsi reciprocamente può essere un modo efficace per aumentare la visibilità e attirare nuovi clienti. Promuovi il territorio e le sue ricchezze e peculiarità.
❓ Rosaria – Come posso utilizzare i social media per promuovere le mie attività extralberghiere?
👨 Utilizza i social media per condividere contenuti coinvolgenti, foto, video, storie di successo dei tuoi clienti e informazioni sulle tue attività. Interagisci con la comunità online, rispondi ai commenti e utilizza gli hashtag appropriati per raggiungere un pubblico più ampio
❓ Federica – Come posso garantire un’esperienza memorabile per i miei clienti?
👨 Assicurati di fornire un servizio personalizzato e attento alle esigenze dei clienti. Offri guide esperte, materiali informativi, attrezzature di qualità e un’atmosfera accogliente. Cerca di superare le aspettative dei tuoi clienti e rendi l’esperienza unica e indimenticabile.